Le prêt-relais cible prioritairement les secundo-accédants, à la recherche d’un nouveau bien. Ce crédit, décliné en deux formules principales, finance la nouvelle acquisition (bien B), avant la vente de l’ancien (bien A). Une mécanique qui réduit considérablement le taux d’endettement et s’avère intéressante, si et seulement si, la vente est réalisée le plus rapidement possible, dans le temps imparti sans jamais excéder 2 ans.
Comment fonctionne un prêt relais ?
Servant de jointure entre deux logements, le prêt relais permet à un propriétaire d’acquérir un nouveau bien, sans avoir vendu le précédent. Baptisé « relais-achat » ou « achat-revente », il se traduit, dans les faits, par le rachat du crédit en cours auprès d’une banque et à l’ajout des fonds nécessaires à la nouvelle acquisition.
Par sécurité, l’établissement bancaire ne prend pas en compte la totalité de la valeur du bien A : ainsi, le crédit se base sur 60 à 80 % de sa valeur, afin de couvrir une éventuelle baisse du prix de vente. Ici, la clé est d’évaluer correctement l’habitation pour optimiser la durée du crédit relais.
Quelles sont ses différentes formes ?
Le prêt relais associé : formule la plus répandue
Le prêt relais associé est accompagné d’un prêt amortissable classique.
Si le bien A est moins valorisé que le bien B, le prêt relais peut être associé à un second crédit, pour compléter le financement de ce dernier. Construit sur la base d’un prêt amortissable classique, les mensualités remboursent les intérêts du prêt relais, ainsi que les intérêts et amortissement du capital du second crédit : l’ensemble des frais est simplement lissé afin d’obtenir des mensualités quasiment identiques.
Le prêt relais sec
Si le bien A est valorisé à la même hauteur (voire supérieure) au bien B, le prêt relais n’a pas besoin d’être accompagné d’un crédit immobilier complémentaire, dans la mesure où le propriétaire n’a besoin que d’une « avance » de la banque, pour acquérir le nouveau logement. Il soldera le capital du grâce à l’argent de la vente de son bien A.
Le prêt relais en franchise totale : formule pour ne pas dépasser sa capacité d’endettement
Il est accompagné d’un prêt relais amortissable avec différé d’amortissement.
Ce montage consiste à alléger les charges mensuelles pendant la période ou le bien n’est pas encore vendu. Pour se faire, les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement. La période de franchise peut d’étendre jusqu’à 12 mois.
L’emprunteur remboursera le capital emprunté et les intérêts en une seule fois à l’échéance.
Ce financement est couteux à terme mais il a l’avantage d’être plus opportun en terme de trésorerie.
Comment s’organisent les remboursements d’un prêt relais ?
Qu’il s’agisse d’un prêt relais, sec ou associé, il existe deux possibilités de remboursement :
- En différé partiel, les mensualités sont composées uniquement des intérêts du crédit relais (avec cotisations d’assurance). Le capital étant remboursé à la revente du bien A.
- En différé total, le remboursement du prêt relais se fait intégralement à la revente du bien A.
Si le crédit relais est accompagné d’un prêt classique, ce dernier peut également être ajusté en fonction de la situation personnelle de l’emprunteur. Par exemple, avec une formule en différé d’amortissement, les charges mensuelles sont allégées jusqu’à la vente du bien A.
Passé le délai fixé, l’emprunteur est redevable des sommes dues. Si elles ne sont pas honorées, la banque peut entamer une procédure judiciaire à son encontre et l’inscrire au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).
Pour éviter cette situation, il est préférable d’agir avant l’échéance du crédit relais, demander une prolongation auprès de l’organisme prêteur.
Le rôle du courtier en crédit dans cette opération ?
Au-delà de ses connaissances en matière bancaires, il a au fait également des techniques bancaires et pourra établir avec vous une simulation vous permettant de connaître quelle opération financière répond à vos attentes et à votre situation.
Vous saurez sur quel type de prêt relais à envisager sur quelle durée, le montant que la banque peut vous prêter, taux qu’il est possible d’obtenir, le cout de votre crédit pour cette opération.
Envisager l’achat d’un Bien B avant la vente de son Bien A doit se préparer dans les meilleures conditions. Ce plan de financement mérite une attention particulière car il peut se composer de plusieurs prêts (prêt relais, prêt complémentaire avec différé et d’un prêt classique).
Notre réseau de courtiers gratuits peut vous éclairer et établir pour vous votre plan de financement personnalisé.
