Réservé à des profils d’investisseurs locatifs bien déterminés, le prêt in fine présente un réel avantage fiscal. Si les intérêts sont plus élevés qu’un crédit amortissable, ils sont déductibles des impôts. Une défiscalisation susceptible de générer d’importantes économies, avec un montage financier bien ficelé.

À qui s’adresse le prêt in fine ?

À des fins d’investissements immobiliers uniquement (et non pour l’achat d’une résidence principale), le prêt in fine peut s’avérer intéressant par le jeu des déductions fiscales autorisées par ce crédit, pour :

• Les particuliers, dont le taux d’imposition se situe dans la tranche 30/40 %, dotés de solides revenus fonciers et d’un bon capital financier.
• Les sociétés de type SCI.

Quels sont ses avantages et ses limites ?

Dans le cadre d’un prêt in fine, les mensualités de remboursement sont construites uniquement avec les intérêts, ce qui présente deux avantages immédiats : le montant est identique du début à la fin du prêt et reste inférieur à celui d’un crédit amortissable, puisqu’il n’intègre pas le capital.

Un capital qui n’est dû qu’à la fin du prêt : pour se faire, l’emprunteur contracte la plupart du temps une assurance-vie, qui servira à son remboursement. À noter que la banque demandera un apport personnel d’au moins 30 % du capital et des revenus réguliers déposés sur ce placement.

Le principal inconvénient du prêt in fine se situe au niveau de son taux, nettement plus élevé que ceux observés pour les prêts immobiliers amortissables. Cependant, en étant élevés et non dégressifs, ils permettent aussi une déduction fiscale plus importante.

Autrement dit, tout est affaire de bons calculs – que vous pouvez laisser au soin d’un courtier en immobilier…

Quelle est l’économie réalisée au niveau des impôts ?

Si votre profil d’emprunteur correspond au crédit in fine, il est possible de réaliser de belles économies, par rapport à un prêt amortissable. Comme en témoigne cet exemple :

• Le profil de l’investisseur : un foyer comptant 3 parts fiscales, un revenu net annuel hors foncier de 45 000 €, revalorisé chaque année de 2 %. Il s’agit du premier investissement locatif effectué par le ménage.
• Le bien immobilier est acheté 200 000 €, avec un emprunt sur 15 ans et un loyer de 800 € par mois (sans les charges), revalorisé de 1,5 % tous les ans.

En choisissant un prêt in fine, l’emprunteur obtient un taux de 2,50 %, avec des mensualités de 416,67 €. Parallèlement, il perçoit 800 € de loyer et 466,81 € de son assurance-vie (3 %), qui accueille déjà les 60 000 € d’apport personnel requis par la banque. Soit un effort mensuel de 83,48 € pour un bilan patrimonial à 277 834 €.

Avec un prêt amortissable, l’emprunt n’est plus que de 140 000 € (en tenant compte des 60 000 € d’apport), avec un TAEG de 2,05 €, soit 904,14 € de mensualité mensuelle. Parallèlement, l’emprunteur touche le loyer de 800 €, ce qui demande un effort financier de 104,14 € par mois, pour un total de 296 236 € au bout de 15 ans.

Malgré les taux d’intérêt plus élevés, le prêt in fine permet d’économiser 18 402 € dans cet exemple — une économie conjuguée par les déductions fiscales et le rendement de l’épargne.

Si vous envisagez sérieusement la souscription d’un prêt in fine, n’hésitez pas à demander le concours d’un courtier, pour estimer concrètement la rentabilité de cette opération – en tenant compte de votre capacité d’épargne, ainsi que des garanties et des frais d’assurance de chaque dispositif.