Aujourd’hui, l’investissement dans la pierre est un placement intéressant, qui attire de nombreux Français, soucieux d’utiliser pleinement le levier du crédit. Mais beaucoup d’entre eux ont tendance à sous-évaluer leur capacité d’emprunt. Ici, le rôle d’un courtier, expert en crédit immobilier, est d’éclairer et d’accompagner le futur acquéreur dans son projet d’achat immobilier tout en facilitant l'acceptation de son crédit.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt immobilier ?

La capacité d’emprunt immobilier renvoie au montant maximum qu’un emprunteur peut espérer de la part d’une banque. Elle dépend de plusieurs critères — et notamment de la solvabilité financière de l’emprunteur. Une solvabilité définie par un ensemble d’éléments permettant à l’organisme prêteur d’évaluer le risque représenté par l’emprunteur. À noter que le courtier connaît ses éléments, tout comme les conditions de chaque établissement bancaire avec lequel il a signé une convention : il peut donc tout à fait se substituer à la banque pour évaluer sans erreur votre capacité d’emprunt en fonction (notamment) de son taux d’endettement.

La base indicative du taux d’endettement

Traditionnellement, les banques s’appuient sur un taux d’endettement de 30 %, même s’il peut varier de 25 à 35 % selon la situation personnelle de l’emprunteur. Par exemple, avec un revenu de 3000 €, la mensualité de remboursement ne pourra pas dépasser 900 € ; en fonction des cas, elle pourra se situer plus précisément entre 750 € à 1050 €. Une première indication permettant de réaliser les premières simulations de prêt sur Internet et ainsi connaître sa capacité d’emprunt.

Une donnée essentielle, conditionnant fortement la quête de son bien immobilier : il serait dommage de passer à côté d’une opportunité, parce qu’on pense ne pas avoir le budget nécessaire pour l’acheter, n’est-ce pas ? Dès lors, mieux vaut s’en remettre à l’avis éclairé d’un courtier en crédit immobilier.

Les critères influençant la capacité d’emprunt

Au-delà des revenus stricts de l’acquéreur, la capacité d’emprunt évolue en fonction des trois critères clés : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’intérêt appliqué.

Critère n° 1 : L’apport personnel

Assez logiquement, l’apport personnel influence la capacité d’emprunt, dans la mesure où, mathématiquement, elle diminue le montant du prêt. À noter qu’en général, les établissements prêteurs réclament un apport — a minima, à hauteur des frais de notaire et d’agence.

Critère n° 2 : La durée d’emprunt

La capacité d’emprunt dépend également de la durée du prêt envisagée : plus la période de remboursement est longue, plus le coût total du crédit sera important.

Critère n° 3 : Le taux d’intérêt

Associé à la durée d’emprunt, le taux influence également la capacité d’emprunt, même si ce pourcentage pèse moins que le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA). À noter que l’assurance peut être souscrite en délégation, dans la première année du prêt (loi Hamon), ou à chaque date anniversaire (au-delà de la première année du crédit).

En pratique, comment le courtier crédit se met au service de l’emprunteur ?

Sollicité dès le début de la recherche immobilière, un courtier peut affiner votre projet au fur et à mesure pour « coller » au plus près à une demande qui se construit au fil des visites. En effet, si la capacité d’emprunt est une donnée à connaître au départ, elle peut se voir agrémenter de quelques milliers d’euros supplémentaires en fonction du bien choisi…

Un spécialiste qui sait analyser votre situation personnelle

Dès le premier rendez-vous, l’expert analyse la situation personnelle du candidat, pour calculer la capacité d’emprunt : pour cela, il lui réclame les différentes pièces justificatives qui lui seront — de toute façon — nécessaires pour sa recherche de financement. En fonction de ces documents, le courtier peut, d’ores et déjà, rapidement établir une première fourchette d’achat, sur laquelle le futur emprunteur peut construire son projet immobilier.

Un courtier crédit à la fois réactif et disponible

En fonction des avancées de votre recherche immobilière, le courtier en crédit peut affiner et/ou modifier son analyse, en intégrant d’autres éléments, susceptibles d’influencer la capacité d’emprunt : la recherche se fait-elle sur un bien ancien ou neuf ? De fait, peut-elle ouvrir sur des dispositifs, tels que le prêt à taux zéro ? Etc. Autant de critères qui déterminent la capacité d’emprunt.

Par exemple, vous êtes primo-accédant, avec des ressources inférieures à 30 000 € et vous souhaitez acheter dans Nantes un logement neuf d’un montant de 135 000 €, vous pourriez obtenir jusqu’à 54 000 € répartis sur 20 ans. Autrement dit, et sur la base d’un apport initial de 10 %, soit 3 000 €, vous n’auriez plus qu’à construire un prêt avec intérêt sur la base de 78 000 € (et non des 135 000 € initiaux).

Autre exemple, en cas de prêt relais, un courtier sait bien qu’une banque aura tendance à considérer que 70 % de la valeur du premier bien immobilier, au titre de l’apport personnel, afin de prévenir tout risque lié à cette revente. Naturellement, cette démarche influence la capacité d’emprunt pour le second achat. Mais parfaitement encadrée, cette solution peut aussi s’avérer intéressante : un secundo-accédant peut ainsi décider d’acheter puis de vendre, afin d’éviter la location de transit et les frais de deux déménagements. Une opération traditionnellement stressante, mais susceptible de générer de belles économies…

Quelques résultats l’emprunteur peut-il attendre de son courtier Immofinances ?

À partir de toutes ces données, le courtier en crédit immobilier peut montrer l’étendue de son talent — à travers l’optimisation de son montage financier. Par exemple, il peut suggérer un prêt à paliers, pour intégrer plusieurs durées (et donc plusieurs taux), afin de générer un taux lissé optimal.

Dans tous les cas, il dressera devant l’emprunteur un premier tableau très attractif (notamment avec ses taux pré-négociés) et se réservera, ensuite, la possibilité de lui apporter de bonnes surprises complémentaires, fruits de sa négociation avec les banques sollicitées.

Pour conclure, il serait dommage de se priver du savoir-faire d’un expert sérieux, ayant la confiance des banques, et cela d’autant plus, s’il est gratuit et s’il se montre aussi disponible que peuvent l’être les courtiers Immofinances (qui travaillent sur des amplitudes horaires larges, même le samedi !)