Qu’elle soit réalisée à la hausse ou à la baisse, la révision des échéances offre davantage de souplesse à la gestion du prêt. Découvrons ensemble les incidences de ces variations et les conditions pour pouvoir les demander à votre établissement prêteur. En effet, tous les crédits immobiliers ne sont pas systématiquement modulables.

Baisse ou hausse des mensualités : quelles incidences ?

Une augmentation de l’échéance

Une modulation d’échéance à la hausse sous-entend une augmentation substantielle des revenus de l’emprunteur. Si ce dernier souhaite privilégier un remboursement plus rapide de son emprunt (au lieu d’épargner ou de profiter directement de ce nouveau pouvoir d’achat), il diminuera le coût total de son crédit.

Il s’agit alors de bien définir cette hausse : sachez que plus elle intervient tôt dans le crédit, plus elle est efficace. Mais faut-il préférer une augmentation ponctuelle ou régulière ? Par exemple, une mensualité majorée de 40 euros jusqu’à la fin du prêt ou une mensualité augmentée tous les ans de 10 euros ? Dans les 2 cas, l’opération est avantageuse sur le long terme : tout est affaire de calcul et d’anticipation.

Parfois, cette manœuvre remplace ingénieusement un remboursement anticipé partiel, traditionnellement facturé par la banque.

À noter qu’en cours de crédit, le taux d’endettement maximum n’est plus regardé de la même manière : il est préférable de le maintenir à un niveau raisonnable, pour générer une offre de prêt, quitte à augmenter sa mensualité dans un second temps. Une manœuvre, acceptée par les banques et offrant de la souplesse à l’emprunteur, dans la mesure où il peut à nouveau la moduler à la baisse en cas de besoin.

Une diminution de la mensualité

Une modulation d’échéance à la baisse, traduit, la plupart du temps, l’arrivée d’une période financièrement plus délicate. Assez logiquement, une telle opération allonge la durée du crédit et augmente mathématiquement son coût total. Autrement dit, cette manœuvre provoque l’effet radicalement inverse d’une augmentation de mensualité.

À noter que le pourcentage de baisse autorisé est traditionnellement moins important que celui qui permet d’augmenter les échéances. Parfois, cette modulation se traduit par une limite de l’allongement de la durée du crédit.

Par exemple, au LCL, ces opérations sont gratuites à partir du 25^e mois de prêt : en cas de hausse, dans la limite de 10 % de l’échéance précédente et dans la limite d’un allongement de la durée de 2 ans, en cas de baisse. Dans d’autres banques, comme le CIC, ces modulations sont payantes, mais peuvent atteindre +30 %, en cas de hausse, pour les mêmes modalités que la LCL en cas de diminution.

Quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir moduler ?

Pour pouvoir procéder à ces modifications, il s’agit de satisfaire certains impératifs :

• Le délai de franchise : traditionnellement, aucune opération de cette nature n’est autorisée avant un certain délai. Variant d’un établissement à un autre, il peut courir de 12 à 24 mois, après le déblocage des fonds.
• L’amplitude autorisée : comme précisé dans l’exemple cité ci-dessus, la modulation des mensualités n’est pas la même selon les banques.
• La fréquence des modifications : traditionnellement, les banques n’autorisent pas plus d’une modulation par an ; certaines allant jusqu’à 2 au maximum.
• Le coût de l’opération : comme l’exemple précité, la modulation des échéances peut être une option gratuite ou payante selon les organismes. Il convient donc de se renseigner sur ce point, au moment de la souscription du prêt. Attention, certaines banques rusent et annoncent l’opération gratuite, alors qu’elle ne concerne que la première modulation.

Dès les premiers instants, il est vivement conseillé de faire appel à un courtier pour étudier toutes les petites lignes de l’offre de prêt, avant sa signature : votre proposition autorise-t-elle ces modulations ? Génèrent-elles un coût ? Autant de questions qu’un expert en crédits immobiliers, comme Immofinances, pourra éclairer, voire négocier en votre faveur !