Lorsqu’une personne se porte acquéreur d’un bien sur plan ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), il achète un logement qui n’est pas fini, voire même, pas du tout construit. Très encadré au niveau des lois, cet achat est à l’aboutissement d’un parcours aux nombreuses étapes, qui conduisent, la plupart du temps, à la recherche d’une solution de financement.
Quelles sont les étapes d’un achat sur plan ?
L’achat d’un bien immobilier neuf en VEFA débute par l’évaluation du budget. Celui-ci est déterminé en additionnant le prix du bien et les frais de notaire (autour de 2 % du montant du logement). Par exemple, pour un appartement neuf vendu à 200 000 €, les frais s’élèveront à environ 10 000 €. L’avantage d’un achat sur plan est qu’il n’y a pas de coût de rénovation à prévoir.
L’étape suivante consiste à rechercher le bien. Traditionnellement, il s’inscrit dans un programme immobilier, porté par un promoteur et présenté avec précision sur leur site Internet (types de logement, prestations, prix). Il y a également systématiquement un espace de vente, localisé à proximité du terrain de construction.
Après avoir arrêté son choix sur un programme et sur un logement, l’acquéreur signe un contrat préliminaire (ou contrat de réservation) avec le promoteur immobilier. Lors de cette étape, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie jusqu’à 5 % du prix de vente, pour signifier son engagement. Dès lors, il dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.
Attention, ces frais de garantie (tout comme les frais de notaire) ne peuvent pas être financés par un crédit immobilier : l’épargne de l’acquéreur doit impérativement pouvoir soutenir ces deux montants.
Quelles sont les solutions de financement ?
Pour financer le bien lui-même, l’acquéreur se tourne, la plupart du temps, vers un crédit immobilier. À l’image d’un prêt classique, il convient de s’adresse aux organismes bancaires, avec un dossier bien établi, pour solliciter une offre d’emprunt.
Cependant, la nature de l’investissement suppose un montage particulier. Au-delà du taux pratiqué, l’acquéreur doit bien regarder les intérêts intercalaires. Autrement dit, les intérêts qu’il devra payer avant que le bien ne soit livré : lors d’un achat en VEFA, il ne commence à rembourser le capital emprunté qu’à partir de la livraison effective du bien.
Le prêt est également soumis à des appels de fonds, réglementés par le Code de la Construction, qui permettent à l’acquéreur de payer son bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux :
-35 % du prix du bien à l’achèvement des fondations. À noter que c’est à ce stade que l’acquéreur doit commencer à régler les intérêts intercalaires.
-35 % du prix du bien à la mise hors d’eau (lorsque la toiture est posée et l’étanchéité des terrasses réalisée)
-25 % du prix du bien à l’achèvement des travaux (il ne reste plus que l’aménagement intérieur à faire)
-Les 5 % restants sont dus lors de la réception des travaux.
Le concours d’un courtier en immobilier pour le montage et le suivi du financement d’un achat sur plan est un précieux atout : son savoir-faire et son expérience mettront en lumière les éventuelles failles des propositions et ses négociations acharnées vous obtiendront les meilleures conditions d’emprunt.
À la remise des clés, l’acquéreur est invité à bien tout contrôler, avant de s’installer : tout défaut de conformité, de vices de construction, visibles ou cachés, fera intervenir les garanties (de parfait achèvement et décennale).
