Lorsque votre banque propose de financer votre projet immobilier, elle aura la volonté et le souci de se prémunir contre les risques d’impayés de vos échéances de prêt. Les solutions habituellement privilégiées seront soit une prise d’hypothèque soit un cautionnement bancaire. Il existe toutefois d’autres garanties
De quoi s’agit-il ? Qu’est-ce qu’une hypothèque et une caution ? Quelles sont leurs principales différences ? Quelle garantie devriez vous privilégier ? Quelle est l’option favorite des organismes préteurs ? Laquelle sera la mieux adaptée à votre projet immobilier ? Existe il une différence de cout entre ces deux garanties ? Découvrez ces 2 options : hypothèque conventionnelle et cautionnement bancaire.

Hypothèque et cautionnement : définition, fonctionnement et leurs différences.

Une prise d’hypothèque passe obligatoirement par un notaire. S’agissant d’un contrat notarié on parlera ainsi d’hypothèque conventionnelle. Lors de la prise d’hypothèque, l’emprunteur affecte le bien qu’il souhaite acquérir en garantie du bon remboursement de son prêt immobilier. Définie par l’article 2393 du code civil, ce type de garantie ne dessaisit pas l’emprunteur de son bien. En cas d’impayés, la banque pourra mettre le bien en vente afin de couvrir le capital restant dû. Pour ce faire, la banque signifie à l’emprunteur (le débiteur) la procédure de saisie entrainant l’indisponibilité du bien.

Le cautionnement permet à la banque de transférer le risque d’impayés à un organisme financier appelé la caution. Comme le stipule l’article 2288 du code civil, la caution bancaire remboursera la banque et tentera de trouver tout d’abord une solution amiable avec le débiteur. La caution bancaire ne nécessite aucune intervention d’un notaire. Chaque groupe bancaire sollicite son organisme de caution : la SACCEF pour le groupe BPCE (Banque Populaire et Caisse d’Epargne), CAMCA pour le Crédit Agricole…

En 2022, 65% des crédits immobiliers étaient souscrits avec un cautionnement bancaire.

Quel est la différence de cout entre ces 2 garanties ?

Si le cautionnement coute légèrement plus cher qu’une hypothèque lors de la mise en place de votre financement, il n’est pas soumis à des frais de mainlevée si vous remboursez votre prêt par anticipation (par exemple si vous vendez votre bien et que le prêt n’est pas encore soldé). Une caution bancaire coute entre 1 %et 1.5%.  A noter que dans certains cas, les emprunteurs récupèrent une partie des frais de cautionnement. C’est très avantageux en particulier pour les fonctionnaires ou assimilés fonctionnaires optant pour le cautionnement CASDEN (BANQUE POPULAIRE).

Le cout d’une hypothèque est également proche de 1.5%. Le cout total d’une prise de garantie hypothécaire est plus important eu égard à cette obligation de main levée lors d’une vente par exemple. Le cout de la main levée est de 0.7% à 0.8%