Les emprunteurs concentrent et ce à juste raison, leur attention et leur effort de négociation sur le taux d’intérêt et le cout de l’assurance emprunteur. Il s’avère toutefois pertinent de se rappeler que la qualité d’une offre de financement ne se juge pas seulement sur ces deux critères. D’autres nombreux frais annexes susceptibles d’augmenter le cout total de votre emprunt doivent être pris en compte.
Quels sont les frais annexes adossés à un prêt immobilier ? Ces frais diffèrent-ils entre les établissements bancaires ? Un emprunteur peut-il négocier ce surcout ? Quels sont les frais annexes au négocier ?
Voici les 3 frais annexes à ne pas négliger lors de votre négociation avec votre banquier.

LES FRAIS DE DOSSIER

Les banques investissent du temps dans la constitution de votre dossier de financement et vous facturent ce service. Il s’agit des FRAIS DE DOSSIER.
Ces frais varient entre 0.50% et 1.50% du montant que vous allez empruntez. Ils sont prélevés lors de la première échéance de votre emprunt. Ces frais sont intégrés dans le calcul du TAEG de votre prêt immobilier. Si vous passez par un courtier vous bénéficierez de frais de dossier réduits. En effet, par convention, les cabinets de courtage bénéficient de frais de dossiers réduits et généralement forfaitaires indépendamment du montant à financer.
Les frais de dossier vont partie de votre offre de financement. N’hésitez pas à les négocier.

FRAIS DE REMBOURSEMENT PAR ANTICIPATION

Les Indemnités de Remboursement par Anticipation ou IRA vous seront facturées par votre banque si vous remboursez votre prêt en totalité ou partiellement avant le terme fixé.
Les IRA sont encadrées par la loi (article 312-621 du Code de la Consommation) et ne doivent pas excéder 6 mois d’intérêt du mois en cours de remboursement dans la limite de 3% du capital restant dû de votre prêt.
Cette suppression des IRA doit être mentionnée dans votre offre de prêt. Généralement, la plupart des banques acceptent cette clause sous conditions que le remboursement partiel ou total de votre prêt soit financé par des fonds propres (épargne, donation, vente d’un bien …) et non par le rachat de votre emprunt par une banque concurrente.
Il est important de négocier la suppression des IRA en amont avant l’édition de votre offre de prêt.

LES FRAIS D’OUVERTURE ET DE TENUE DE COMPTE

Lors de leur recherche de financement, les futurs emprunteurs font jouer la concurrence entre les différentes enseignes. La banque que vous choisirez vous demandera des contreparties : ouverture de compte, carte bancaire, couverture d’un livret d’épargne…
La facturation des frais de tenue compte correspond au cout de gestion des comptes bancaires actifs et inactifs. En 2023, le montant moyen des frais de tenue de compte est de 27.83 euros par an.