Reprenant le nom de son rédacteur, la loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété) vise à déterminer la surface privative d’un bien en co-propriété de plus de 8 m². Conçu sur la base de règles strictes, son calcul peut, en cas d’erreur ou d’absence de mention dans l’avant-contrat, amener à sa nullité ou à sa révision. Explications.

Quelle surface entre dans le calcul de la loi Carrez ?

Pour entrer dans le métrage de la loi Carrez, les pièces doivent disposer d’une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m. Autrement dit, si elles tiennent compte de cette donnée, les combles (aménagés ou pas) et les greniers sont à intégrer dans le calcul. Tout comme les loggias fermées et les vérandas.

Par contre, les terrasses et les balcons, ainsi que les caves, les garages et les parkings en sont exclus. Et cela, même si certaines de ces pièces sont aménagées.

Quelle est la différence avec la surface habitable ?

Contrairement à la superficie Carrez, qui se calcule uniquement dans le cadre d’une copropriété et se mentionne sur un acte de vente, la superficie habitable est systématiquement précisée sur les baux de tous les logements, quelle que soit leur nature.

D’un point de vue technique, le calcul exclut, dans les deux cas, les hauteurs inférieures à 1,80 m. Par contre, là où la loi Carrez enregistre peu d’exclusion, la surface habitable en intègre davantage, à savoir, les combles non aménagés, le grenier, la réserve, les remises et la véranda.

Quel recours en cas d’absence de mention ou d’erreur dans l’avant-contrat ?

Un risque de nullité de la promesse de vente

Si la surface Carrez n’est pas indiquée dans le compromis de vente, l’acheteur du bien peut, soit demander la nullité de ce document avant la signature de l’acte authentique, soit exiger son introduction dans l’acte définitif. À noter que si cette absence de mention est signalée sur ce document, l’acheteur peut demander la nullité de l’acte, dans le délai d’un mois après la signature.

Un risque de réduction du prix de vente

Si le métrage Carrez, indiqué sur l’acte authentique, est inférieur de plus de 5 % par rapport à la surface réelle, l’acheteur du bien peut réclamer une diminution du prix de vente, au prorata du nombre de mètres carrés non calculés. Par contre, les frais liés à la vente ne peuvent pas bénéficier de cette réduction, à savoir les droits de mutation, les frais de notaires, etc. À noter qu’une erreur de métrage repérée dans la promesse de vente est plus complexe à démêler – le mieux étant de trouver un accord amiable avec le vendeur. À défaut, l’acheteur pourra invoquer le vice de consentement, voire le dol (en cas d’erreur volontaire), et intenter une action pour diminuer le prix du bien.

Indispensable en co-propriété, le calcul du métrage Carrez doit être réalisé par un professionnel : même s’il n’y a aucune obligation légale dans ce sens, cela protège le vendeur de toute erreur de calcul, entraînant la nullité de la vente et la baisse de son prix. Sans compter que ce calcul est valable, tant que le bien n’enregistre pas de modification intérieure.