Composée d’au moins deux personnes physiques ou morales, la Société Civile Immobilière (SCI) permet de réaliser des investissements locatifs à plusieurs, tout en sécurisant le bien et s’assurant que les droits fonciers de chaque protagoniste sont bien respectés. Cependant, si la SCI peut emprunter, la banque étudie la capacité de remboursement de tous les associés, dans la mesure où chacun est responsable de ses dettes. De fait, cela ne limite pas le taux d’endettement. Ce mode de détention est complètement neutre, transparent vis à vis de l’endettement.

La SCI présente-t-elle un avantage pour obtenir un prêt ?

À l’heure actuelle, les banques ne proposent aucun financement spécifique à une SCI : soumise aux formules de prêt, elle ne bénéficie pas de taux particulier – ni en faveur, ni en défaveur.

Par ailleurs, réservées uniquement à l’achat d’une résidence principale, les solutions d’aides sont exclues. Les établissements étudient donc minutieusement les capacités d’endettement pour chaque associé, afin de s’assurer de la solvabilité de chacun ; puis, formulent leurs propositions de prêt, à taux fixe ou variable, tout en tenant compte des loyers qui seront perçus par la SCI.

Pour emprunter sous cette forme juridique, il existe deux solutions :

• À titre individuel, via une SCI à capital différé, chaque actionnaire emprunte la somme de sa propre participation, alimentant la société de son apport personnel en plusieurs fois.
• Via une SCI, ce qui suppose que les revenus locatifs attendus doivent être suffisants pour honorer les mensualités. À noter que la banque se base uniquement sur 70 % de leurs montants, pour couvrir les risques de non paiement des loyers.

Les garanties pour l’obtention d’un prêt en SCI sont-elles différentes ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier en SCI, la banque peut demander les garanties suivantes :

• Une hypothèque sur le bien acquis, offrant la possibilité au prêteur de le vendre, en cas de défaillance de l’emprunteur
• La caution d’une société spécialisée comme Crédit Logement, assurant, le cas échéant, la créance de la banque.

Mais les établissements bancaires peuvent également réclamer une garantie spécifique à la SCI : une caution solidaire pour chaque associé de la SCI, même chacun d’entre eux est déjà responsable et solidaire devant les dettes de cette dernière. La SCI n’étant pas une société à responsabilité limitée.

À l’image des autres prêts immobiliers, elles demandent traditionnellement la souscription à une assurance décès-invalidité. Par contre, l’assurance perte d’emploi n’est pas indispensable, même si elle n’est pas forcément exclue de la table des négociations.

Dans tous les cas, sachez que la SCI bénéficie aussi de la protection légale obligatoire (l’article L312-1, etc. du Code de la consommation) – que ce soit au niveau de la condition suspensive d’obtention du prêt ou au niveau du délai de réflexion de 10 jours de l’acceptation de l’offre.

Avec des conditions d’emprunt similaires à un achat en direct, pourquoi acheter en SCI ?

La Société Civile Immobilière est née avec le Code civil, il y a tout juste 200 ans, en mars 1804. Aujourd’hui, elle repose sur un texte du 4 janvier 1978. Or, certains lui attribuent des pouvoirs magiques : notamment, celui d’éluder l’impôt ou de contourner l’endettement.

Concrètement, s’il n’en est rien, elle n’en demeure pas moins une excellente alternative à l’indivision avec de nombreux avantages, même si la SCI ne permet pas de supprimer votre impôt ou de diminuer votre endettement.

Les bonnes raisons de choisir la SCI

• Acheter à deux sans être mariés
• Gérer seul avec les pleins pouvoirs
• Verrouiller le capital et éviter toute intrusion
• Conserver une propriété de famille entre plusieurs générations
• Sortir l’immobilier des actifs professionnels
• Réaliser un gros investissement à plusieurs
• Vendre un bien à ses enfants
• Rénover et transmettre un immeuble à ses héritiers
• Donner des parts plutôt que des droits indivisibles

Les freins à la SCI 

• Etre propriétaire en conservant l’anonymat
• Acheter en couple avec de très jeunes enfants
• Echapper aux créanciers
• Déduire des impôts les charges de sa résidence principale
• Se vendre un bien à soi-même
• Donner la nue-propriété d’un investissement Périssol, Besson ou Robien, Scellier, Pinel

Pour bénéficier de conseils avisés et construits sur la base de votre situation personnelle et obtenir, le cas échéant, les meilleures conditions d’emprunt et, n’hésitez pas à faire appel à un courtier gratuit !