Dans un compromis de vente, la clause suspensive est une condition qui rend le contrat caduc, si elle est n’est pas satisfaite. C’est une obligation légale, très précisément rédigée, destinée à protéger l’emprunteur. À noter que la date limite, mentionnée dans cette condition, renvoie à celle de l’émission de l’offre préalable de crédit et non à la date de l’accord de la banque.
Comment la clause suspensive protège l’acheteur du bien immobilier ?
D’ordre public, la clause suspensive est obligatoire dans tout compromis de vente, dans lequel le particulier achète le bien à l’aide d’un crédit immobilier.
Précise, elle indique le montant, le taux maximal du prêt et sa durée. Par exemple, en mentionnant un crédit de 200 000 € à 2,15 % sur 20 ans, l’acheteur peut renoncer à l’achat sans pénalité, si la banque ne lui autorise pas un prêt dans ces termes.
À noter qu’en cas de souscription à plusieurs prêts, chacun est contracté sous la condition suspensive de l’obtention des autres. Autrement dit, si l’un d’entre eux est refusé, elle peut jouer (si et seulement si, le montant du prêt refusé est supérieur de 10 % au coût total du crédit).
Avec cette clause suspensive, l’acheteur peut ainsi renoncer à l’achat sans pénalité — sa seule contrainte étant de présenter le refus de prêt au vendeur, dans le délai mentionné dans le compromis de vente.
Si la condition suspensive est défaillante, quelles sont les conséquences ?
La caducité du compromis
En cas de refus de prêt, il revient à l’acquéreur de démontrer qu’il a bien demandé aux organismes la souscription d’un prêt, conforme aux caractéristiques présentées dans le compromis. Concrètement, il doit pouvoir montrer des documents attestant de ses démarches. Par ailleurs, si la banque donne son accord après le délai indiqué, le compromis n’est pas valable non plus. Enfin, si la situation professionnelle de l’acheteur évolue, entre le compromis de vente et l’offre, mettant en danger le remboursement des mensualités, une banque peut être amenée à reconsidérer et retirer son offre. L’acheteur dans ces conditions pourra soulever la défaillance de la clause suspensive du fait du refus de prêt.
La négligence de l’acheteur
L’article 1178 du Code Civil souligne, que si la condition suspensive s’accomplit, à cause d’une négligence de l’acquéreur pour obtenir son prêt, celui-ci devra s’acquitter de toutes les obligations prévues dans le compromis, comme s’il avait obtenu le crédit. Les sommes versées restent acquises au vendeur. La vente étant parfaite, l’acheteur pourra également indemniser le vendeur au titre de dommages et intérêts. Concrètement, cette négligence peut se traduire par une fausse déclaration à la banque, l’absence de présentation d’un document à la demande de prêt ou une caractéristique du prêt différente de celle présentée dans la promesse.
Le rejet de l’offre par l’emprunteur
L’emprunteur peut rejeter une offre qui n’est pas conforme aux caractéristiques qu’il souhaitait ; cependant, ce refus, directement lié à ses ressources, ne peut s’opposer à la réalisation de la clause suspensive, si les caractéristiques mentionnées dans le compromis sont honorées. Il devra donc payer des indemnités au vendeur. À noter que si elle mentionne des conditions d’endettement, la clause pourra éventuellement jouer, si l’offre bancaire ne satisfait pas ces points.
D’une manière générale, si des sommes ont déjà été versées, elles restent acquises au vendeur, en cas de changement d’avis de l’acheteur de mauvaise foi. Si aucun financement n’est accordé, l’intégration dans le compromis de vente de la clause suspensive permet à l’acheteur de bonne foi de soulever la caducité du compromis afin de lui permettre de réclamer la totalité des sommes versées.
