Derrière chaque crédit immobilier se cachent trois parties distinctes : le capital emprunté, sur lequel on applique le taux d’intérêt et les frais annexes (frais de dossier, garanties, assurances, pénalités de remboursement anticipé, frais de notaire). Voilà pourquoi lorsque l’on emprunte 200 000 euros, personne ne rembourse uniquement cette somme. Découvrez les éléments (négociables ou non) qui intègrent le coût global de tout prêt immobilier et l’importance de bien regarder le Taux Annuel Effectif Global (TAEG).

Que faut-il prendre en compte dans le calcul du coût du crédit ?

Le crédit immobilier ne se résume pas uniquement au remboursement de l’emprunt contracté. Différents éléments viennent alourdir son coût global et doivent impérativement être pris en compte dans votre calcul :

1. Le crédit immobilier

Souscrit auprès d’une banque, le crédit immobilier est destiné à prêter immédiatement à l’emprunteur une réserve d’argent pour l’achat d’un bien – appartement ou maison de son choix. En échange, ce dernier s’engage à la rembourser, mois après mois, du capital emprunté, assorti d’intérêts.

Ce fameux taux d’intérêt nominal, actuellement historiquement bas, construit sur la base des marchés financiers (l’Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans, pour les taux fixes et l’Euribor pour les taux variables) et du profil de l’emprunteur. Le profil « premium » étant celui qui offre le moins de risques à la banque : de fait, il bénéficiera du taux le plus attractif.

À NÉGOCIER. Faire jouer la concurrence, offrir un dossier solide, rassurer la banque pour obtenir la meilleure offre.

Attention aux pénalités pour remboursement anticipé, établies à 3 % des capitaux restant dus. Calculées sur la base du taux d’intérêt moyen de l’emprunt, elles peuvent être diminuées, voire supprimées pour des profils « premium ».

2. Les frais de dossier

À la souscription du prêt immobilier, la majorité des établissements bancaires facture des frais de dossier, qui peuvent aller jusqu’à 1 500 €. Établis en fonction du type de prêt et de la banque, ils peuvent être, soit fixes, soit proportionnels jusqu’à 1 % du montant du crédit.

Prélevé à la mise en place du crédit, ce coût correspond à l’analyse du dossier de demande de prêt. Si ces frais peuvent être logiquement réclamés, à ce titre, que l’emprunt soit accordé ou non, la plupart des banques ne les font pas payer en cas de crédit refusé.

À NOTER. Pour accueillir de nouveaux clients, un établissement est souvent prêt à baisser les frais de dossier, voire les annuler. Attention, ne les négociez pas systématiquement, surtout si la banque a déjà offert un excellent taux d’intérêt.

3. La garantie

Avant de prêter de l’argent, la banque demande des garanties, pour éviter les impayés. Des garanties qui peuvent être de trois sortes :

• L’hypothèque. Autrement dit, en cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien immobilier en question, pour le vendre aux plus offrants. Cette procédure imposant le passage devant un notaire, cela entraîne un coût équivalent à 2-3 % du montant de l’emprunt.
• Le privilège de prêteur de deniers (PDD). Applicable uniquement sur les logements anciens, il offre les mêmes garanties que l’hypothèque, tout en étant légèrement moins cher (2 % environ du prêt)
• La caution. Faire appel à un organisme tiers, pour se porter garant, en échange du versement d’environ 2 % du montant du crédit.

À NE PAS NÉGOCIER.

4. L’assurance décès invalidité et perte d’emploi

Les assurances des prêts immobiliers sont-elles obligatoires ? Non, elles sont toutes facultatives en France.

Cependant, si l’assurance décès invalidité n’est pas légalement obligatoire, elle est traditionnellement exigée par les banques. La seule manière de ne pas la souscrire est de nantir son crédit immobilier. Autrement dit, autoriser la banque à saisir les placements et les valeurs mobilières pour se rembourser.

Il est également possible de la souscrire auprès d’un autre organisme, depuis le 1^er septembre 2010 : cette délégation d’assurances permet de faire jouer la concurrence et d’optimiser les offres.

Facturé chaque année, son coût varie entre 0,2 et 0,8 % du montant du crédit pour les emprunteurs de moins de 65 ans. À noter que plus le capital emprunté et la durée sont élevés, plus cette assurance est utile, puisqu’elle dégage les héritiers de ces obligations de remboursement.

À l’image de l’assurance décès invalidité, l’assurance « perte d’emploi » est nullement obligatoire : toutefois, certaines banques peuvent l’imposer, en fonction du profil de l’emprunteur. Partielle ou totale, immédiate ou avec un délai de carence, chaque établissement dresse librement ses conditions de déclenchement de cette assurance, dont le coût oscille entre 0,10 et 0,70 % du capital emprunté. Mieux vaut bien étudier les clauses du contrat, avec ses exclusions, avant de le signer.

À NÉGOCIER. Librement fixé (même s’il est plafonné), le coût relatif aux assurances doit faire l’objet d’une comparaison avec d’autres organismes, afin de conserver la meilleure proposition.

5. Les frais (notaire, courtier, agence immobilière)

La validation de la transaction immobilière passe impérativement devant un notaire, occasionnant des frais non négligeables. S’élevant entre 4 et 8 % de la valeur du bien, ils alourdissent notablement le coût global du crédit et sont majoritairement destinés au fisc, pour les droits d’enregistrement.

Il s’agit également de payer les frais des intermédiaires :

• Les courtiers. En fonction des professionnels contactés, certains réclament aux emprunteurs des frais de courtage, d’autres sont des courtiers gratuits (comme Immofinances)
• Les agences immobilières. Négociés entre le vendeur et l’agence, ces frais d’agence (ou « honoraires ») oscillent entre 3 à 10 % de la valeur du bien, tout en sachant que plus le prix du bien est élevé, plus le pourcentage est faible.

Le TAEG, un indicateur clé du coût de revient global du crédit

Le Taux Effectif Global (TEG) ou le TAEG intègre dans son calcul : le taux d’intérêt nominatif (à savoir le taux mis en avant par les banques pour attirer les clients) et les « frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur », conformément à l’article L314-1 du code de la consommation. Autrement dit, les frais de notaire ne relèvent pas de ce calcul.

Quels sont les éléments intégrés dans le TAEG ?

De fait, le TAEG doit légalement inclure :

• Les frais de dossier
• Les frais de courtier (s’il y en a)
• Le coût de l’assurance
• Le coût de la garantie

À noter que, depuis 2016, si la banque impose l’ouverture d’un compte bancaire, le TAEG doit également inclure les frais inhérents à sa gestion (ouverture et tenue), ainsi qu’aux opérations de paiement et de prélèvement.

Attention, il convient de bien vérifier les éléments pris en compte dans le TAEG, car il existe de nombreuses jurisprudences autour de son calcul.

Dans tous les cas, le TAEG ne peut pas dépasser le taux de l’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France et doit être indiqué sur les propositions de crédit, tout comme dans le contrat.

Les cas de TAEG erroné ou absent

En cas d’absence ou d’erreur de TAEG dans les documents officiels délivrés par la banque, cette dernière risque une amende de 150 000 € (L 341-49 du code de la consommation) et la substitution du taux d’intérêt légal au taux d’intérêt contractuel, depuis l’origine de la dette, sur l’ensemble ou une partie de la dette.

En application de l’article 110-4 du code de commerce, modifié par la loi du 17 juin 2008, le délai de prescription est de 5 ans. Ce dernier court depuis la date du contrat pour un TAEG absent et depuis la révélation de l’erreur pour un TAEG erroné.