Vous envisagez de souscrire un prêt immobilier afin de réaliser votre projet. Comme la majorité des emprunteurs vos efforts et votre attention se focaliseront principalement voir uniquement sur la négociation du taux. Ne vous arrêtez pas en si bon chemin ! En effet, si le taux est un élément important dans le cout d’un financement, il ne demeure pas le seul point à négocier avec votre organisme prêteur. Quels sont les principaux éléments constituant mon prêt à négocier ? A part l’assurance de prêt quels sont les autres composant impactant le cout total de mon prêt ?
L’asssurance de prêt
En vous accordant votre crédit immobilier, la banque prêteuse exigera que vous vous assuriez contre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail. L’assurance de prêt représente un cout important dans votre financement et plus encore pour des emprunteurs de 40 ans et plus. La banque vous proposera (vous imposera) son propre contrat d’assurance de prêt appelé assurance de groupe. A ce stade de la négociation, faites jouer à fond vos talents de négociateur. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence en sollicitant vous-même et par le biais de votre courtier d’autres compagnies. Les écarts de tarif peuvent être importants. Le fait de ne pas prendre l’assurance groupe de la banque : on parlera de délégation d’assurance ou assurance externe. L’économie dégagée par une assurance externe pour des prêts au-delà de 20 ans, à garanties comparables, peut s’élever à plus de 15 000 euros pour un couple.
LES IRA : indemnités de remboursement par anticipation
La durée moyenne d’un prêt immobilier augmente pour atteindre en moyenne 248 mois. Sur de telles durées longues il n’est pas improbable qu’un jour vous souhaiteriez diminuer vos échéances ou même rembourser en totalité votre encours en injectant une somme d’argent. On parlera d’un remboursement partiel ou total. La majorité des banques demandent un minimum de remboursement partiel de 10% du capital restant à payer. Si ces conditions de remboursement n’ont pas été négociées au préalable, la banque vous facturera des IRA. (Indemnités de remboursement par anticipation) Elles sont contractuellement inscrites dans les conditions générales de votre offre de prêt et se chiffrent à 3 % du capital restant dû limitées à 6 mois d’intérêts. Il est donc important de négocier l’exonération des IRA avant l’émission des offres.
Les frais de dossier
La banque qui vous financera vous demandera de payer des frais de dossiers. Ces frais se situent en moyenne à 1000 euros et correspondent à l’investissement en temps de votre banque afin de monter et de constituer le dossier ainsi que de gérer votre prêt sur toute la durée de votre financement. A noter que généralement les courtiers bénéficient pour vous de frais de dossiers réduits et forfaitaire indépendamment du montant de votre prêt.
La modulation des échéances
Cet élément ne sera peut-être pas source d’économie mais vous apportera de la souplesse durant toute la période de votre financement. La modulation est une option vous permettant d’augmenter ou de diminuer vos échéances. Généralement la modularité permise se situe entre un minimum de + ou – 10% et +ou – 30% et vous permettra de faire face aux aléas de la vie. En négociant ce type d’option vous exonèrera de frais d’avenant plus importants.
Voici donc les 4 points à négocier auxquels ont pourrait rajouter les frais de garantie et les frais de carte bancaire (généralement une remise pour la première année de 50% peut être négociée). La qualité de votre négociation dépendra de la qualité de votre dossier : apport, revenus, taux d’endettement, épargne résiduelle.
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