La volonté du gouvernement actuel est de « libérer le foncier disponible, en incitant fiscalement les propriétaires à vendre » (Julien Denormandie, secrétaire d’État à la Cohésion des territoires, le 20 septembre 2017). Dans cette optique, le régime fiscal de la plus-value a connu quelques modifications. Décryptage de son calcul.
De la plus-value brute à la plus-value nette
La plus-value brute
La plus-value brute est obtenue par la soustraction du prix de cession et du prix d’acquisition :
- Le prix de cession correspond au prix de vente, auquel on ajoute les charges et indemnités payées, prévues dans l’acte notarié, mais auquel on retire, sous couvert de pouvoir les justifier, les frais supportés au moment de la vente (ex : les diagnostics obligatoires) et la TVA acquittée.
- Le prix de l’acquisition correspond au prix d’achat, auquel on rajoute différents éléments : les charges et indemnités supportées au moment de l’achat, les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire…), les frais de voirie, de branchement aux réseaux et de distributions, ainsi que les dépenses de travaux (construction, agrandissement, amélioration), dans la mesure où elles peuvent être justifiées.
La plus-value nette
Le calcul de la plus-value nette s’effectue par la soustraction de la plus-value brute par l’abattement.
À ce stade, on distingue deux plus-values nettes : la première sera soumise à l’impôt sur le revenu (19 %), tandis que la seconde sera soumise aux prélèvements sociaux (15,5 %), soit 34,5 % au total ! À noter que lorsqu’elle est supérieure à 50 000 €, il faut compter une surtaxe de 2 à 6 %, calculée par le notaire et réglée au moment de la signature de l’acte de vente.
Le pourcentage de l’abattement — à considérer dans les deux cas — dépend de la durée de détention du montant de la plus-value brute. Or, plus la durée est longue, plus le montant imposable diminue. L’exonération totale de la plus-value immobilière, pour l’impôt sur le revenu, intervient au bout de 22 ans, au lieu de 30 ans ; quant à celle soumise aux prélèvements sociaux, elle est acquise au bout de 30 ans.
Quels sont les cas d’exonération ?
Il existe quelques cas d’exonération de plus-values immobilières, afin de ne pas intégrer le schéma classique, décrit ci-dessus. Pour cela, il faut que le bien vendu :
- À plus de 30 ans
- Constitue la résidence principale du vendeur, au moment de la cession
- Évalué à moins de 15 000 €
- Appartienne à un non-résident, un retraité, une personne ayant une carte d’invalidité ou résidant dans un établissement spécialisé (sous réserve de certaines conditions de revenus)
- Cédé au profit d’un organisme chargé du logement social ou une entreprise privée, qui s’engage à réaliser ou terminer des logements sociaux
- Ait un droit de surélévation, dans lequel l’acheteur s’engage à finir les habitations dans un délai de 4 ans
- Relève d’une expropriation (qui doit être réemployée intégralement à l’acquisition, construction, agrandissement, dans l’année qui suit sa perception) ou d’un remembrement.
À noter que si la plus-value immobilière s’effectue sur la résidence secondaire d’un acheteur, il peut bénéficier d’une exonération, s’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 dernières années et si le fruit de la vente sert à l’acquisition ou à la construction de sa maison principale, dans les deux ans qui suivent la cession (et s’il n’utilise qu’une partie, l’exonération est proportionnelle à part réinvestie).
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