Un investissement locatif est généralement un bon placement financier, qui peut être motivé par différents objectifs (préparation de la retraite, défiscalisation, augmentation du revenu…). Encore faut-il savoir éviter les principaux pièges, susceptibles de faire basculer cette belle opération en véritable cauchemar quotidien ! Heureusement, un investisseur correctement informé peut facilement les déjouer.
Une mauvaise estimation des charges
La première information véhiculée sur tout investissement locatif est la possibilité de réaliser une opération 0 ! Autrement dit, les loyers perçus compensent le remboursement des échéances du prêt immobilier. Si cette donnée est souvent vraie, elle occulte totalement le coût des charges qui incombent au propriétaire :
- Les frais d’entretien
- Les frais de rénovation
- Les assurances
- Les charges de propriété
- Les taxes foncières
- Les impôts
Un investisseur averti calcule ces charges pour connaître les flux d’argent – aussi bien à l’entrée qu’à la sortie de son projet immobilier.
Un placement financier ne doit être considéré que d’un point de vue chiffré et non émotionnel (contrairement à l’achat d’une résidence principale) : le retour sur investissement est, ici, le seul élément qui compte !
Acheter un logement trop cher
Comme la question de la rentabilité est centrale dans tout investissement locatif, il est vivement conseillé d’acheter un bien au prix du marché ! Dans le cas contraire, les loyers ne pourraient s’avérer suffisants pour couvrir les mensualités !
Pour vérifier qu’un bien n’est pas sur-évalué, il suffit de réaliser une rapide étude comparative des ventes réalisées dans son environnement, à travers la presse écrite, les agences immobilières ou Internet. Par ailleurs, il s’agit de ne pas oublier que le prix affiché n’est pas forcément le prix d’acquisition : les négociations sont possibles !
À noter que la durée des opérations de vente, dans un investissement locatif neuf, peut également être un indicateur sur l’intérêt estimé de la clientèle.
Acheter un bien inadapté
Là encore, la rentabilité – pourtant essentielle dans un investissement locatif – est directement impactée quand une location n’est pas adaptée au niveau de la cible recherchée, de l’emplacement ou du montant des loyers attendu.
En effet, en matière de placement immobilier destiné à la location, il est possible de :
- Acquérir aussi bien un studio meublé pour les étudiants qu’un grand appartement pour une famille.
- Investir aussi bien dans une grande ville très dynamique que dans une banlieue en plein développement économique. Attention toutefois aux secteurs construits pour un événement (type JO 2024), l’attrait ne sera peut-être qu’occasionnel…
L’emplacement est la clé d’un investissement immobilier et il doit impérativement correspondre à la cible convoitée. Un étudiant ne recherchera pas une villa de banlieue, il préférera un studio meublé à proximité des facultés et/ou des transports en commun.
Il est vivement conseillé également de bien choisir ses locataires – et notamment leur solvabilité – afin d’éviter les loyers impayés qui peuvent rapidement grever la rentabilité du placement !
Vous l’avez compris, l’une des clés d’un bon investissement immobilier locatif est d’être correctement informé sur son placement financier. Dans cet esprit, n’hésitez pas à consulter notre guide gratuit sur « l’investissement locatif dans le neuf » qui détaille les dispositifs de défiscalisation disponibles et les statuts à privilégier – ce qui impacte directement la rentabilité de toute l’opération !
