Deux éléments sont essentiels pour réussir son investissement immobilier locatif : choisir un bon emplacement et trouver un bon financement. Si le courtier n’est pas forcément habilité pour vous orienter sur le premier, il est définitivement l’interlocuteur qu’il vous faut pour optimiser le second ! Or, cette recherche concerne absolument tous les investisseurs, même les profils les plus aisés…
Le financement du projet immobilier
La plupart du temps, l’investissement locatif se concrétise par un financement bancaire – notamment pour les investisseurs bénéficiant de fonds propres : quel que soit le profil de l’emprunteur, il doit pouvoir profiter du fameux « effet de levier » ! Autrement dit, accroître sa richesse avec l’argent de la banque !
Par exemple, un projet immobilier de 300 000 € avec un loyer annuel brut de 17 000 € dispose d’un rendement locatif brut de 5,66 % (loyer annuel/montant de l’investissement x 100) :
- Si l’investisseur ne fait aucune demande de financement sur ce projet, il évitera les frais bancaires d’un prêt et son rendement financier sera de 5,6 %.
- Si l’investisseur couvre 10 % du projet (30 000 €) avec un apport, il emprunte seulement 270 000 €, jouissant d’un effet de levier de crédit lui permettant d’acheter un bien à 300 000, tout en ayant mobilisé que 30 000 €. Le rendement financier est ici de 56,66 % (17 000/30 000 x 100).
Attention, il s’agit ici du mécanisme théorique de l’effet de levier, d’autres paramètres entrent en jeu pour le diminuer (les intérêts), les taxes, les frais liés au bien…
Par ailleurs, il est préférable de conserver son épargne disponible pour éviter de perdre dans l’argent si le bien devait être dévalué dans les années à venir…
La durée et le taux du prêt immobilier
Selon le fonctionnement classique de tout crédit, plus la durée de l’emprunt est courte, plus le taux du prêt est réduit. Par contre, la mensualité des remboursements sera plus importante. Si cette solution paraît séduisante, elle n’est pas systématiquement la meilleure pour tous les investisseurs.
Il s’agit de prendre en compte le taux d’endettement et l’objectif fiscal de cet investissement locatif. Il faut savoir que la plupart du temps, le loyer ne couvre pas complètement la mensualité du crédit (sans compter les charges !) : il faut donc impérativement tenir compte de cet effort financier mensuel dans le calcul financier ! Par ailleurs, certains dispositifs de défiscalisation, comme la Loi Pinel, encouragent une location plus longue, avec des pourcentages plus élevés de réduction d’impôt sur le revenu : par exemple, 21 % pour 12 ans contre 18 % pour 9 ans et 12 % pour 6 ans de location !
Un courtier IMMOFINANCES sait parfaitement combiner ces éléments dans un montage financier optimisé : sur la base de vos objectifs fiscaux, il saura jouer avec les différentes solutions bancaires disponibles pour réduire le coût total du crédit.
La négociation de l’assurance emprunteur
Au-delà de la négociation de votre dossier auprès d’un établissement bancaire partenaire, le courtier IMMOFINANCES peut également agir sur l’assurance emprunteur. N’oublions pas que les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) ne sont pas légalement obligatoires, mais indispensables pour signer une offre de prêt !
Or, le coût d’une assurance emprunteur par rapport au coût total du crédit n’est pas anodin : une solide négociation conduisant à une réduction de 2 ou 3 peut rapidement faire économiser des milliers d’euros !
Par exemple, avec un taux d’assurance à 0,60 % sur un prêt de 300 000 € sur 20 ans, son coût sera de 36 000 € (ou 1 800 € par an) ; en réduisant le taux à 0,40 %, l’assurance ne coûte plus « que » 24 000 € (ou 1 200 € par an).
Demandez vite conseil pour votre projet d’investissement immobilier locatif, auprès d’un courtier IMMOFINANCES de votre secteur géographique, c’est gratuit et les économies réalisées seront bien réelles, elles !
