Publiée au journal officiel le 26 mars 2014, la loi ALUR a progressivement modifié certaines règles dans la sphère de l’immobilier. Aujourd’hui, ce dispositif encadre de nombreuses pratiques, notamment dans la location. Retrouvez les principales conséquences de cette loi.
Qui doit signer un contrat d’assurance ?
Qu’un bien immobilier soit confié en gestion locative à une agence ou qu’il soit loué de particulier à particulier, plusieurs règles sont directement dictées par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové).
Avant la loi ALUR, seuls les locataires d’un logement loué « nu » devaient souscrire à un contrat d’assurance habitation. Il est désormais obligatoire pour tous, y compris dans le cadre d’une location meublée. Si le locataire n’est pas en mesure de présenter un contrat d’assurance au bailleur, ce dernier a le droit d’en signer un à sa place et aux frais du locataire.
Les pratiques dans le cadre d’une location
La loi ALUR a réglementé le dépôt de garantie pour un logement meublé : il ne doit pas dépasser deux mois de loyers hors charges. Elle n’a rien changé pour les logements nus, pour lesquels le montant ne doit pas excéder un mois de loyer hors charges.
Un décret définit également un modèle type de bail, ce qui simplifie les démarches et diminue les frais des locataires. Sur ce document, plusieurs informations apparaissent obligatoirement : le loyer médian de référence appliqué (pour les zones tendues), le loyer du précédent locataire ainsi que la surface du logement.
La loi ALUR réduit certains préavis quand il s’agit de quitter un logement. Les bénéficiaires de l’AAH (Allocation Adulte Handicapé), les résidents d’une zone tendue ou encore les personnes ayant des problèmes de santé (sous certaines conditions), ont un délai d’un mois à respecter (contre trois mois le plus souvent).
Les obligations et protections du bailleur
Au moment de la signature du bail, le propriétaire doit remettre au locataire une notice d’information. Elle permet de communiquer à chacun ses droits et devoirs. Il s’agit d’un document que le bailleur peut facilement télécharger sur Internet.
À compter du 1er janvier 2018, il faut également prévoir deux diagnostics portant sur l’état des installations de gaz et d’électricité, pour les constructions datant de plus de 15 ans. Pour les immeubles construits avant 1975, cette règle s’applique depuis le 1er juillet 2017.
Dans certaines communes, il existe un permis de louer. Il faut parfois une autorisation préalable et / ou une déclaration de signature de contrat. Ce dispositif permet aux villes de mieux encadrer les pratiques des bailleurs et d’éviter les abus.
Il existe également une liste bien précise des pièces justificatives que le propriétaire peut réclamer au locataire. Il ne peut pas, par exemple, exiger un relevé bancaire ou demander un chèque de réservation. Les propriétaires bénéficient aussi d’une protection, car ils peuvent définir des pénalités de retard de loyer dans le bail. Contre les loyers impayés, ils peuvent utiliser la garantie Visale sous certaines conditions.
Pour conclure, il faut noter que la loi ALUR prolonge la trêve hivernale jusqu’au 31 mars, plafonne les frais d’agence et encadre mieux les professions de l’immobilier — tout en réglementant plus spécifiquement les pratiques des « marchands de listes ». Si vous envisagez de réaliser un investissement immobilier pour louer, n’hésitez pas à solliciter l’expertise d’Immofinances !
