L’acquisition d’un bien neuf nécessite un investissement plus important qu’un achat dans l’ancien, mais ce dernier occasionne d’autres frais (coût d’entretien, consommation d’énergie, frais de notaire…) dont il faut tenir compte. Par ailleurs, l’ensemble de cette opération offre également des avantages fiscaux à bien étudier, pour en avoir une vision globale – qu’il soit utilisé comme résidence principale ou comme investissement locatif.

Quels sont les avantages fiscaux pour un propriétaire occupant ?

TVA à 5,5 % pour la rénovation

Tous les travaux relatifs à ce logement ancien – agrandissement, rénovation… – bénéficient de la TVA à 5,5 % dans la mesure où ils satisfont une fonction d’accessibilité aux personnes handicapées, de remise aux normes ou une fonction énergétique. Concrètement, cela couvre la pose, l’installation, mais aussi l’entretien des équipements et matériaux éligibles au Crédit d’Impôt Transition Energétique (CITE).

Le Crédit d’Impôt Transition Energétique (CITE)

Au-delà de cette TVA réduite, la rénovation énergétique, dans les résidences principales, est soutenue par un crédit d’impôt spécifique : le CITE. Une aide offrant une réduction de 30 % de dépenses, dans la limite de 8 000 €, pour une personne seule et 16 000 €, pour un couple. Par exemple, cela concerne les appareils de régulation de chauffage ou encore la pose de doubles vitrages.

Comment défiscaliser par la location d’un bien ancien ?

Déficit foncier par la rénovation

Après avoir effectué des travaux dans le logement, si le propriétaire décide de le mettre en location nue, alors qu’il est sous le régime fiscal des revenus fonciers, il peut retrancher aux loyers le prix des travaux. Et si le solde est négatif, ce déficit foncier est imputable à ses revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an.

Loi Cosse

Depuis le 1^er février 2017, le dispositif Cosse optimise la fiscalité locative nue dans l’ancien, en proposant un abattement allant de 15 à 85 % des loyers perçus. Pour en profiter, il s’agit simplement de proposer le logement en location, pendant au moins 6 ans, de signer une convention avec l’ANAH et de respecter les plafonds de ressources des locataires et de loyers.

Loi Malraux

Avec la loi Malraux, si l’investissement locatif est situé dans une zone sauvegardée (ZPPAUP, SPR, PSMV, PVAP, QAD…) est entièrement rénové par un architecte des Bâtiments de France, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 à 30 % du prix des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans maximum.

Au-delà des solutions de défiscalisation dans l’ancien, notamment par le biais de la location, il s’agit de s’interroger sur la manière d’acquérir le bien. Par exemple, une SCPI fiscale permet d’« adapter votre investissement à la réalité de votre besoin fiscal », souligne Christophe Descohand, directeur du développement gestion privée à La Française[i]. Ou encore de déduire les intérêts des revenus locatifs perçus… Reste à déterminer tous les tenants et aboutissants de chaque formule, pour déterminer la plus adaptée : n’hésitez à en parler avec nos experts Immofinances.net !