Dans la sphère de l’immobilier neuf, la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) est une pratique courante. Il s’agit d’acheter le bien alors même que sa construction est encore en cours. Quelles sont les modalités à prévoir dans ce cas de figure ? Quels seront les frais et quelle fiscalité va s’appliquer ?
De la réservation à la vente, les frais à prévoir
Envisager un achat en VEFA implique d’entrer dans un processus complexe, puisqu’il faut attendre la fin du chantier pour concrétiser le tout. Dans ce cas spécifique, quelques frais s’appliquent : il faut les connaître avant de se lancer.
Prix prévisionnel avec clause de révision
Au moment de la signature du contrat de réservation entre l’acquéreur et le promoteur, un prix prévisionnel est donné — il peut être majoré de 5 % à la signature du contrat définitif. Des clauses de révision sont parfois ajoutées, mais cette pratique reste encadrée par l’indice national du bâtiment, publié mensuellement au Journal officiel.
Dépôt de garantie : un montant variable
Le versement d’un dépôt de garantie n’excède jamais 5 % du prix prévisionnel si le contrat définitif est signé dans l’année. Et si jamais la concrétisation du projet doit attendre 2 ans, le promoteur se trouve dans l’obligation de réduire le dépôt de garantie à 2 % du coût du bien. Au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie n’est exigible !
Le règlement du bien immobilier se fait au fur et à mesure, selon des modalités prévues à l’avance. À titre d’exemple, il faut avoir payé 35 % du prix total au moment de l’achèvement des fondations.
Déclarer son achat : quel impact sur les impôts ?
Dans les 90 jours suivant la fin du chantier, l’acquéreur doit remplir une déclaration H1 pour une maison ou H2 pour un appartement. Dans le cas d’une VEFA, on signe généralement l’acte notarié d’acquisition avant la fin des travaux, ce qui implique de déposer soi-même la déclaration H1 ou H2 au centre des finances publiques.
La fiscalité du propriétaire occupant
Quand on achète un bien immobilier neuf pour y vivre, il faut prévoir de s’acquitter annuellement de l’intégralité des impôts locaux, comprenant la taxe foncière et la taxe d’habitation. Cependant, dans le cas d’un achat neuf, une exonération de la taxe foncière est possible et valable pendant deux ans. Cet avantage est soumis à l’appréciation du Maire de la ville — celui-ci peut prendre la décision de l’annuler.
La fiscalité du propriétaire d’un bien locatif neuf
Lorsque l’on achète un bien immobilier neuf pour le louer, on est soumis à d’autres règles en matière de fiscalité. L’exonération de la taxe foncière est toujours envisageable, alors même que la taxe d’habitation doit être payée uniquement par le locataire. Avec la loi Pinel, la loi Censi Bouvard ou encore le statut de LMNP, l’investisseur a la possibilité de défiscaliser. Malgré tout, il doit déclarer ses revenus locatifs sur sa feuille d’imposition. Selon les cas, plusieurs abattements sont réalisés et permettent de réduire la taxation des recettes locatives.
N’hésitez pas à demander le concours d’un courtier Immofinances.net pour déterminer, en fonction de votre situation financière et personnelle, les meilleures optimisations fiscales possibles.
