L’investissement dans une résidence services pour devenir loueur en meublé non-professionnel (LMNP) apparaît comme une opération profitable : les loyers sont moins imposés qu’en location nue, des déductions sont possibles et le contribuable est en mesure de bénéficier de la loi Censi-Bouvard. Faut-il choisir cette solution ? Quelles en sont les limites ?
Le statut de loueur en meublé non-professionnel : quelles conditions ?
Afin d’obtenir les avantages du statut de loueur en meublé non-professionnel, il faut déclarer des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 € — sinon, elles doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Dès lors que les locations permettent de dégager des sommes plus importantes, le propriétaire sort du dispositif : il doit envisager d’endosser le statut de loueur en meublé professionnel (LMP ).
Les deux régimes d’imposition possibles
Au moment de se lancer dans une activité de location meublée non-professionnelle, l’investisseur a le choix entre deux fiscalisations différentes : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le micro-BIC
Jusqu’à 32 900 € de recettes locatives annuelles, on peut utiliser le régime micro-BIC. Il implique de déclarer ses revenus issus de la location dans la case des BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Un abattement de 50 % est automatiquement réalisé, ce qui permet d’être imposé uniquement sur la moitié des loyers perçus.
Le régime réel
Le loueur bascule dans le régime réel dès lors que ses recettes annuelles dépassent les 32 900 €, sachant qu’il peut aussi en faire la demande si ses revenus locatifs sont inférieurs au seuil. Dans ce cas de figure, toutes les charges sont déductibles du revenu global (les intérêts d’emprunt, les taxes, les travaux ou encore les frais de gestion).
Si les charges représentent moins de la moitié des recettes, il est avantageux de continuer avec le régime micro-BIC. En revanche, si les frais sont plus importants, il est conseillé de passer au régime réel.
La loi Censi-Bouvard, un avantage supplémentaire
Pour encourager les contribuables à investir dans la location meublée non-professionnelle, la loi Censi-Bouvard offre des avantages fiscaux. Pour tout achat réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, l’acquéreur peut bénéficier, dans la limite de 300 000 € HT investis, d’une réduction fiscale équivalente à 11 % du prix de revient. Celle-ci s’étale sur 9 ans, durée pendant laquelle l’investisseur est engagé à mettre le ou les logement(s) en location.
Pour profiter du dispositif, il faut confier la gestion du bien immobilier à l’exploitant de la résidence et rester dans le cadre du statut LMNP. Il est aussi possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat, quand la résidence propose au moins trois services (accueil, blanchisserie, entretien et / ou petit-déjeuner).
Des contraintes à connaître
Si la location meublée non-professionnelle implique certains avantages, il faut connaître ses limites. Dans un premier temps, le remboursement de la TVA n’est possible que si le bien immobilier est conservé par le propriétaire pendant 20 ans, bien au-delà de la période de défiscalisation Censi-Bouvard, qui ne dure que 9 ans.
En outre, il faut savoir que seule une poignée de logement est éligible à ce dispositif : les résidences avec services pour étudiants ou seniors et les résidences d’accueil et de soins agréées de type EHPAD.
