Après avoir contracté un crédit immobilier, il est tout à fait possible d’effectuer un remboursement anticipé. Toutefois, l’emprunteur ne doit pas oublier que, dans la majorité des cas, il est redevable de pénalités. En effet, les contrats de prêt spécifient généralement des modalités concernant les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Chacun peut savoir à combien elles s’élèvent avant de prendre sa décision.

Quel est le montant des indemnités de remboursement ?

Le calcul des indemnités de remboursement anticipé est fixé par les articles L313-47 et R315-25 du Code de la consommation. Elles ne doivent pas dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû, au taux moyen du prêt. En outre, elles n’excèdent jamais 3 % du montant à rembourser.

Une jurisprudence de la Cour de cassation datant de 2013 vient également encadrer davantage la pratique : l’IRA est expressément précisée sur le contrat de prêt. Ainsi, une simple indication du mode de calcul dans les conditions n’est pas considérée comme suffisante.

Dans quels cas l’exonération est-elle possible ?

Certains particuliers peuvent rembourser leur emprunt de façon anticipée sans devoir prévoir d’IRA. C’est très souvent le cas pour les prêts à taux variables, surtout quand les taux sont revus avec des variations importantes.

Les prêts à taux zéro et prêts employeurs impliquent aussi une dispense de ces frais supplémentaires pour un remboursement avant l’échéance du contrat.

Enfin, il existe une loi applicable à tous les crédits effectués après le 1^er juillet 1999 : si le bien est vendu pour un changement d’activité professionnelle, un décès (de l’emprunteur ou du conjoint) ou une cessation forcée de l’activité professionnelle, les IRA ne sont pas exigibles.

En revanche, le propriétaire doit prévoir en sus de ses pénalités, des frais de mainlevée si la garantie prise par la banque pour l’octroi du prêt est l’hypothèque du bien financé

Pourquoi et comment négocier ses IRA ?

Au moment de la signature du contrat, il convient de prendre le temps de se projeter : si vous pensez avoir l’occasion, un jour, de rembourser votre crédit en intégralité, il faut évaluer la possibilité de diminuer — ou supprimer — les indemnités de remboursement anticipé.

Concrètement, si vous avez prévu de vivre quelques années dans le nouveau logement, vous pouvez négocier un retrait des IRA au-delà d’un certain temps, après avoir remboursé votre crédit pendant 10 ans, par exemple. En outre, vous pouvez choisir de réduire leur montant en discutant autour de leur taux.

D’une façon générale, on considère qu’il est plus facile de revoir les IRA à la baisse quand on collabore avec une même banque depuis longtemps et qu’on reste fidèle : le courtier pourra discuter avec votre établissement pour mettre en place des conditions favorables. Il sera aussi en mesure de solliciter d’autres organismes pour générer un contrat permettant de rembourser de façon anticipée tout en limitant les frais annexes.

Pour acquérir un bien immobilier et réaliser un crédit, le taux n’est pas le seul indicateur utile. En effet, les indemnités de remboursement anticipé constituent un critère très important, sur lequel il est tout à fait pertinent d’envisager des négociations. Même si vous ne pensez pas pouvoir, un jour, rembourser l’intégralité de la somme due, n’oubliez pas que des situations spécifiques (et imprévisibles) peuvent changer la donne, notamment dans le cas d’un héritage.