Le régime foncier
dit "commun"
et micro-foncier

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LE MICRO-FONCIER

Dispositif

Tous les propriétaires qui ont des appartements en location dont le revenu brut foncier annuel est inférieur ou égal à 15 000 euros relèvent de plein droit du régime micro-foncier.

Exclusions du dispositif

• En cas de revenus locatifs du contribuable ou d'une personne appartenant à son foyer fiscal, provenant de logements bénéficiant d'un régime particulier :
  • Monuments historiques,
  • Immeubles possédés en nue-propriété,
  • Immeubles situés en secteur sauvegardé ou en zone franche urbaine,
  • Logements neufs au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction forfaitaire de 35% ou de 25% ou de la déduction de l'amortissement,
  • Parts de SCI non dotées de la transparence fiscale,
  • Logements anciens donnés en location à des personnes aux ressources très modestes et bénéficiant de la déduction forfaitaire de 60%

Fiscalité

Les propriétaires bénéficient automatiquement d'un abattement forfaitaire de 30%, représentatif des frais.

Aucun ajustement prorata temporis n'est effectué pour l'appréciation du seuil l'année au cours de laquelle la location ou la jouissance du bien a commencé ou cessé.

Aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut.

Choix du régime

Les propriétaires entrant dans le champ d'application du régime du micro-foncier peuvent par option choisir le régime réel d'imposition.

LE RÉGIME COMMUN

La durée de l'option, fixée à 5 ans pour les revenus fonciers 2001, est ramenée à 3 ans, à compter des revenus fonciers 2002.

L'option du micro-foncier reste valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d’application de ce régime. Elle est reconductible tacitement par période de trois ans.

Les contribuables qui ont opté pour le régime réel des revenus fonciers peuvent, au terme d’une période de trois ans, renoncer à l’application de ce régime pour pouvoir bénéficier du régime micro-foncier.

La renonciation à l’option doit intervenir dans le délai de dépôt de la déclaration des revenus de l’année qui suit une période triennale. Elle prend effet l’année au titre de laquelle elle est exercée.

Sur un plan pratique, cette renonciation résulte de la simple interruption du dépôt de la déclaration n° 2044 des revenus fonciers et de la mention du montant brut des revenus fonciers sur la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.

L’option du micro foncier cesse de produire ses effets lorsque le contribuable sort des règles de ce régime (recettes supérieures à 15 000 €, survenance d’une cause d’exclusion de plein droit). En cas de retour dans les normes, le micro-foncier redevient applicable de plein droit.

Obligations

L’option du micro foncier n’est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription de la déclaration de revenus fonciers n° 2044 dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 de l’année au titre de laquelle le contribuable demande à être imposé selon ce régime.

Elle est globale, c’est-à-dire qu’elle s’applique à tous les revenus fonciers du foyer fiscal .Il doit directement indiquer, sur la déclaration n° 2042, le montant brut de ses revenus fonciers, c'est-à-dire : les loyers perçus et recettes qu'auraient pu produire les immeubles, autres que les logements dont il se réserve la jouissance.

Conclusion

Le régime du micro-foncier est très séduisant par sa simplicité pour les propriétaires ne disposant pas d'importants revenus locatifs.

Par contre, ce régime ne permet pas d'imputer le déficit consécutif à la réalisation de travaux sur le revenu global.

Dans ces conditions le propriétaire qui a adhéré de droit au micro-foncier devra d'abord renoncer à ce régime au terme de la période triennale avant d'engager le moindre investissement

Textes de référence

Loi de finances 2002 qui relève le plafond à 15 000 euros et qui généralise le dispositif

Bulletin officiel des impôts du 27 février 2003