La défiscalisation
LMP / LMNP

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Lois de défiscalisation : Statut Lmp & Lmnp

Investissement immobilier Loueur en Meublé Professionnel et Loueur en Meublé Non Professionnel.

CARACTERISTIQUES

• LMP : Acquisition d'un bien immobilier loué meublé générant au moins 23 000 euros de revenus bruts par an.
• LMNP : Acquisition d'un bien immobilier loué meublé.

Principes de la défiscalisation

• Il convient d’abord de bien signaler que le principe de ce montage n'est pas celui d’une défiscalisation. Elle existe mais reste purement anecdotique. Le but de ce montage est de générer des revenus importants et entièrement défiscalisés
• Cela n’est possible qu’au travers d’un montage en crédit IN FINE, avec un ticket d’entrée qui reste élevé en métropole mais qui est souvent nettement plus faible dans les îles touristiques.
• Ensuite reste le choix stratégique : LMP ou LMNP.

STATUT LMP (LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL)

Mécanisme du LMP

Le propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers loué(s) meublé(s) peut bénéficier de ce système s’il s’inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, et s’il tire de cette activité au moins 23.000 € bruts par an. Comme tous les biens professionnels, le coût des biens immobiliers et mobiliers dédiés à cet activité peut être amorti de façon linéaire (mobilier 5 ans et immobilier 20 ans).

Les conditions du LMP

L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (par la création d’une structure adaptée type SARL de famille) est obligatoire. La déclaration de début d’activité devra se faire également au plus vite à la suite.

Le minimum de revenus de 23.000 € bruts à encaisser sur une année fiscale pour être L.M.P. doit être considéré PRORATA TEMPORIS.

Tenir une comptabilité exacte, ce qui nécessite dans l’immense majorité des cas à utiliser les services d’un expert-comptable.
L’investisseur est libre de louer ses biens meublés à qui bon lui semble en dehors de son foyer fiscal.

Point particulier sur le mécanisme LMP

Les revenus tirés du L.M.P. sont imposés au titre des B.I.C (bénéfices industriels et commerciaux) mais le L.M.P. est une activité CIVILE et non COMMERCANTE.

Ce mécanisme ouvre donc ses multiples possibilités à des professions restreintes à ce niveau, comme par exemple les médecins ou les pharmaciens.

En bref

Le statut de Loueur Meublé Professionnel offre des conditions fiscales exceptionnelles pour le particulier réalisant un investissement dans certains types de biens (locaux à usage d'habitation meublée, résidence de tourisme, maisons de retraite médicalisée...).

Les avantages

Déduction des principales charges de gestion :

• Taxe foncières
• Charges de gestion, de gardiennage, d'assurance...
• Frais d'entretiens et travaux de rénovation
• Intérêts d'emprunt
  Mais aussi, dans le cadre du statut de LMP
• Amortissement des locaux
• Amortissement du mobilier
• Frais de commercialisation et d'ingénierie.

Imputation des déficits d'exploitation sur les revenus globaux sans limitation de montant , laissant la possibilité au contribuable d'annuler une large partie de son impôt l'année d'acquisition.
Grâce au report d'amortissement, Les revenus de LMP sont généralement totalement défiscalisés pendant la durée d'amortissement.
Possibilité de récupération de la T.V.A. sur l'acquisition dans le cas ou le bien est confié en location à une société d'exploitation.
Exonération totale des Plus-Values en cas de cession du bien au delà de 5 ans d'exploitation et sous réserve qu'il ne déclare pas plus de 152 600 Euros de recettes annuelles.
Exonération d'ISF des biens détenus en LMP si les revenus tirés de l'activité de LMP représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Vos engagements

Réaliser un minimum de 23 000 Euros de recettes annuelles.
Etre inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que LMP.

Pour récupérer la T.V.A : Confier la gestion à une société d'exploitation avec un bail commercial de 9 années.

STATUT LMNP (LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL)

Mécanisme du LMNP

Le propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers loué(s) meublé(s) peut bénéficier de ce système s’il s’inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, et s’il tire de cette activité au moins 23.000 € bruts par an. Comme tous les biens professionnels, le coût des biens immobiliers et mobiliers dédiés à cet activité peut être amorti de façon linéaire (mobilier 5 ans et immobilier 20 ans).

Les conditions du LMNP

Pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, pas de comptabilité particulière, pas de minimum de revenus

L’investisseur est libre de louer ses biens meublés à qui bon lui semble en dehorsde son foyer fiscal.

Point particulier sur le mécanisme LMNP

Les revenus tirés du L.M.N.P. sont imposés au titre des B.I.C (bénéfices industriels et commerciaux) mais cela reste une activité CIVILE et non COMMERCANTE.

Textes de référence :

• Art 151 septies du CGI.
  Article qui précise le statut de LMP.
• Art 39 C du CGI et 31 de l'annexe ii du CGI.
  Articles qui indiquent les règles à suivre en matière d'amortissement.
• Rep ministérielle JOAN du 21 mai 1990.
  Précisions sur les possibilités d'exonération des droits de mutation à titre gratuit pour les LMP.
• Rep ministérielle JOAN du 3 août 1992.
  Précisions relatives au nombre de logements nécessaires au statut du LMP.
• Instruction du 1er août 1996 (BOI 4-A-796).
  Instruction qui exclut du statut de LMP les hébergements offrant des services dépassant la simple jouissance d'un bien.
• Instruction du 11 février 1988 (BODGI 4-F-183).
  Précisions relatives à l'exonération de plus-values au bout de 5 ans.
• Loi de finances pour 1999.
  Loi n° 98-1 266 du 30 décembre 1998 (JO du 31 décembre p 20 050) restreignant les possibilités d'exonération à l'ISF pour les LMP.
• Loi de finances rectificative pour 2002 (loi n° 2002 - 1 576 au 30 décembre 2002)

Une source de revenus complémentaires

Idéal pour se constituer une source de revenus complémentaires non imposables sur la durée des amortissements.

Déficit fiscal reportable sur les autres revenus les premières années.

Possibilité de récupérer la TVA.

Etre extrèmement vigilant sur les supports (nature de l'exploitation) et les gestionnaires

En bref

Les particuliers réalisant un investissement dans certains types de biens (locaux à usage d'habitation meublée, résidence de tourisme, maisons de retraite médicalisée...) peuvent bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel et bénéficier d'une fiscalité très favorable.

Les avantages

Déduction des principales charges de gestion :

• Taxe foncières
• Charges de gestion, de gardiennage, d'assurance...
• Frais d'entretiens et travaux de rénovation
• Amortissement des locaux
• Amortissement du mobilier

Grâce au report d'amortissement, les revenus de LMNP sont ainsi généralement totalement défiscalisé pendant la durée d'amortissement.

Imputation des déficits sur les revenus de même nature (BIC non professionnels).
Possibilité de récupération de la T.V.A . sur l'acquisition dans le cas ou le bien est confié en location à une société d'exploitation.

Exonération totale des Plus-Values en cas de cession du bien au delà de 5 ans d'exploitation et sous réserve qu'il ne déclare pas plus de 152 600 Euros de recettes annuelles.

Exonération d'ISF des biens détenus en LMNP si les revenus tirés de l'activité de LMNP représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.